案例

张三将房屋租给李四，租期3年，每年租金2万元。后张三因急需资金周转，便将房屋以低于市场价100万元卖给自己的妹妹张宏。张宏取得房产证后要求李四搬离，李四才知道房屋已买卖，但认为双方签订的租赁合同中约定了张三在出卖房屋前应提前30天通知，自己有优先购买权，要求以同样的价格购买该房屋，双方为此发生争执。现李四以自己享有房屋优先购买权为由提起诉讼。

那么，李四的优先购买权能否得到保护？

解答

本案涉及承租人的优先购买权问题。承租人的优先购买权是指在房屋处于租赁状态下，出租人要出卖房屋时，承租人享有在同等条件下优先购得该房屋的权利。

《民法典》第726条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。”根据上述规定，承租人主张优先购买权，应满足下列条件。

1．房屋租赁关系在存续状态中。

2．出租人没有在合理期限内通知承租人。

所谓“合理期限”，如双方租赁合同中有约定，则按照约定的时间执行；双方没有约定的，一般为提前3个月。但对于委托拍卖的租赁房产，根据《民法典》第727条的规定，为拍卖5日前通知承租人。出租人履行通知义务后，承租人在接到通知之日起的15日内未明确表示购买的，或者承租人未参加拍卖的，该承租人的优先购买权归于消灭。

关于出租人通知的形式，可采取信函、在租赁房屋处张贴告示、电话、短信、微信聊天、电子邮件等形式。但无论什么形式都应当以送达承租人为必要。现在很多出租人为减少麻烦或出于某种目的，直接进行登报公告，但我们认为这种形式只是在其他形式送达不能的情形下才采取，如果单纯地采用登报公告的形式，并不发生通知的效果。此外，通知中应如实告知租赁房屋转让的事实、时间及具体转让条件。未告知具体的转让条件或告知内容不真实、不全面，或在出卖条件发生变化后未及时告知承租人的，应当认定出租人未履行通知义务。

3．具备同等条件。

目前主张优先购买权的大部分案件中，承租人往往是基于转让价格低于市场价而要求以同等价格来受让房屋，这种认识显然是片面的。法律上所规定的“同等条件”不能仅依据转让价格，还要综合出租人与受让人之间的关系、房屋履行方式及期限等诸多因素来确定。如出租人转让按份共有的房屋，其他按份共有人依法享有优先购买权，这种情况下不能赋予承租人优先购买权。又如出租人将房屋出卖给近亲属，此时承租人不可能具备“同等条件”。至于近亲属的范围，依据《民法典》第1045条第2款的规定，具体包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女。

本案中，虽然李四对涉案房屋享有承租权，但因张三系将房屋转让给了自己的妹妹张宏，张三和张宏之间系近亲属，其二人之间低于市场价的转让价格主要是基于亲情，是无法用金钱计算的，故依据《民法典》第726条的规定，李四依法不得对涉案房屋主张优先受偿权。

通过上述案例可以看出，虽然法律赋予承租人优先购买权，但这种权利的行使还是会受到一定限制。而且承租人要注意，一旦出租人在合理期限内履行了通知义务，承租人就必须在法律规定的期间向出租人作出明确的购买意思表示，否则视为放弃优先购买权。

值得注意的是，承租人放弃优先购买权后，但基于“买卖不破租赁”的基本原则，承租人仍可按照原租赁合同继续租赁、使用房产。

此外，根据最高人民法院的裁判观点，当承租人的优先购买权和继续履行租赁合同的权利并存时，承租人只能择一行使。