案例

刘某、郭某、李某和林某系宽城市某小区的业主，其中李某和林某被选举为小区业主委员会委员。业主大会经投票后向南城物业公司发出解聘通知，明确要解聘南城物业公司并终止服务合同。刘某、郭某比较认可南城物业公司的服务水平，对业主大会投票结果的真实性以及投票程序的正当性提出质疑，并申请调取选票，李某和林某表示不同意调取。刘某、郭某因此向法院起诉请求判令业主大会撤销“终止与南城物业服务有限公司物业服务合同的决议”。法院查明，某小区召开的本次业主大会投票分为现场投票和入户走访投票，其中部分选票未核实投票人信息，另由于部分业主家没有人，走访的总户数大约一半，总投票人数也为业主总人数的一半，表决结果为全部同意。

那么，该小区“炒”物业公司的行为能否成立呢？

解答

这涉及民法典规定的业主选聘和解聘物业服务企业的问题。业主选聘和解聘物业服务企业，是业主行使共同管理权的重要表现之一。《民法典》第278条对此作出了规定，即：“选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人”由业主共同决定，决定时“应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决”,“并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。”

根据《民法典》第278条的规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人属于行使业主共同管理权利的其他重大事项，首先，应当满足表决的人数要求，即有专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决；其次，应经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，也就是多数决。其中，根据相关规定，专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。另外，业主人数和总人数的计算方法是：业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算，建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；总人数，按照前项的统计总和计算。只有在有足够的参会人数，以及参会人数中多数人同意的情况下，才可以代表业主大会的意志，毕竟选聘解聘物业会对全体业主的利益构成重大影响，如此规定，也是现代民主表决程序的应然要求。

本案中，终止与南城物业公司服务合同属于解聘物业服务企业的事项，《民法典》第278条规定应当经专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决；同时要求参会表决的专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。但是，某社区工作人员在入户走访投票时对投票人员的身份多数未核实，投票的总人数或者总面积也没有占比三分之二以上，因此业主大会关于解聘物业服务企业的投票在核实业主身份方面存在重大瑕疵，该瑕疵直接影响对投票结果的认定。虽然本案中收集到的全部投票均记载同意，但由于表决的总人数不符合法定要求，法院将会认定业主大会作出的解除与南城物业公司服务合同的决定并未以法定的表决比例通过，即"炒"物业公司的行为不成立。

如果某小区不满意物业服务企业的工作，想要解聘物业服务企业，就应当注重业主大会表决的实体和程序问题，一方面，在参与人数上，必须由占小区总面积三分之二且人数占比三分之二的业主参与表决，这是必须达到的前提条件。在此基础上，解聘物业服务企业属于一般决定事项，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意即可获得通过。