案例    

2019年李某某与无信公司签订认购合同，认购无信公司开发建设的商品房，约定了房屋的基本情况、总价款、付款方式、付款时间等内容。合同签订当日，李某某即向无信公司支付600万元购房款。2020年，由于该商品房附近建成地铁并且入驻数个商业中心，该地段房价上涨，相应的商品房售价已经接近800万元。因此，无信公司以未取得商品房预售许可证为由，将李某某诉至法院，请求确认双方签订的认购合同无效，现双方争执不下。李某某主张，案涉房屋已经具备办理商品房预售许可证的客观条件，无信公司故意阻挠合同生效条件成就，进行恶意诉讼。无信公司主张其不存在恶意阻挠合同生效条件成就的行为，其不能取得商品房预售许可证，是因为资金链断裂。此外，案涉商品房预售许可证的取得时间是在一审庭审辩论终结后，根据法律规定，只有在起诉前取得预售许可证，房屋买卖合同才能被认定为有效。    

那么，在本案中李某某与无信公司所签订的合同是否有效呢？

解答   

本案涉及诚信原则的适用。诚实信用原则，主要是民法对具有交易性质的民事法律行为和民事活动确立的基本准则，是将诚实信用的市场伦理道德准则吸收到民法规则中，约束具有交易性质的民事法律行为和民事活动的行为人诚实守信，信守承诺。故诚信原则被称为民法，特别是债法的最高指导原则，甚至被奉为“帝王原则”。   

我们认为，类似案涉所签订的认购合同应当有效。首先，无信公司与李某某之间形成了商品房预售合同法律关系。认购合同对买卖双方名称、商品房基本情况、价款、付款方式、付款时间等内容进行了明确约定，合同内容已经具备了商品房预售合同的主要条款。其次，应判定无信公司与李某某签订的认购合同的效力为有效。具体理由如下：其一，李某某已支付全额购房款，无信公司合同目的已经实现，其本应积极履行合同义务，然而面对房地产市场价格大幅上涨，其主张合同无效，显然违背诚实信用原则。其二，无信公司作为房地产开发企业，对“无证售房”的违法性是明知的，其以自身违法事实为由起诉，真正目的在于获取超出合同预期的更大利益，显然与社会价值导向和公众认知相悖。为弘扬社会主义核心价值观，彰显司法公正，法院对此种行为不予支持。其三，无信公司签约时未取得商品房预售许可证，虽然违反了有关“商品房预售应当取得商品房预售许可证明”的规定，但是并不必然导致其签订认购合同的民事法律行为无效。    

在之前，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条明确规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”所以有人认为，房地产项目取得商品房预售许可的时间在提起诉讼之后时，如果严格按照该规定，是不能认定有效的。但是之前针对类案的法院相关裁判的倾向性思路是：基于在诉讼中项目已取得商品房预售许可的事实，以及诚实信用原则和弘扬社会主义核心价值观的考量，会认定预售合同有效。这与《民法典》第7条所规定的“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺”是一致的。此外需要指出的是，即使预售合同被认定无效，《最高人民法院全国法院民商事审判工作会议纪要》也已经明确规定：“合同不成立、无效或者被撤销后，在确定财产返还时，要充分考虑财产增值或者贬值的因素。……应予返还的股权、房屋等财产相对于合同约定价款出现增值或者贬值的，人民法院要综合考虑市场因素、受让人的经营或者添附等行为与财产增值或者贬值之间的关联性，在当事人之间合理分配或者分担，避免一方因合同不成立、无效或者被撤销而获益。”    

所以，当开发商由于房屋涨价而以未取得预售许可为由主张买卖合同无效时，我们可以用诚信原则进行对抗，以保护自身的合法权益。