泰建发〔2021〕6号

泰安市住房和城乡建设局

关于印发《泰安市前期物业管理招标投标

管理办法（试行）》的通知

　　各县(市、区)住房城乡建设局、房产管理服务中心，泰安高新区建设管理部、泰山景区规划建设管理部、徂汶景区住房和开发建设部、旅游经济开发区自然资源和规划建设部，各有关单位：

为规范我市前期物业管理招标投标活动，我局制定了《泰安市前期物业管理招标投标管理办法（试行）》，现印发给你们，请遵照执行。

泰安市住房和城乡建设局

2021年3月12日

第一章　总　则

第一条　为规范我市前期物业管理招标投标活动，保护招标投标当事人的合法权益，促进物业管理市场的公平竞争，根据有关法律、法规和政策规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条　本办法适用于本市范围内物业服务项目前期物业管理的招标投标活动。

前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理。

第三条　住宅及同一物业管理区域内的非住宅的建设单位，应通过招投标的方式选聘适宜的物业服务企业。

住宅小区业主大会成立之后，由业主大会确定选聘物业服务企业的方式。

政府提倡和鼓励各类物业的建设单位、业主大会（或经业主大会授权的业主委员会）和其他拥有物业所有权的法人或组织，通过招标方式，选聘适宜的物业服务企业。

第四条　前期物业管理招标投标应当遵循公开、公平、公正和诚实守信的原则。

第五条　市物业主管部门负责指导全市前期物业管理招标投标活动。

各县（市、区）、功能区物业主管部门负责监督管理本辖区内前期物业管理招标投标活动。

第六条　任何单位和个人不得违反法律、法规和规章规定，限制或者排斥具备投标资格的物业服务企业参加投标，不得以任何方式非法干涉前期物业管理招标投标活动。

第二章　招　标

第七条　本办法所称招标人是指依法进行物业管理招标的建设单位。

前期物业管理招标由招标人依法组织实施。招标人不得以不合理条件限制或者排斥潜在投标人，不得对潜在投标人实行歧视待遇，不得对潜在投标人提出与招标物业管理项目实际要求不符的过高的资格等要求。

第八条　 前期物业管理招标分为公开招标和邀请招标。

招标人采取公开招标方式的，应在公开媒介上发布招标公告。招标公告应当载明招标人的名称、地址和招标项目的基本情况以及获取招标文件的时间、方式等事项。招标人要求缴纳投标保证金的，应当在招标公告中载明。

招标人采取邀请招标方式的，应当向3家以上物业服务企业发出投标邀请书。投标邀请书应当包含前款规定的相关内容。
　　通过招标方式选聘物业服务企业的,投标人少于3家的应当重新招标。

第九条　符合下列情形之一的，建设单位可以采取协议方式选聘物业服务企业：

（一）建筑工程项目总建筑面积不超过3万平方米的物业管理区域；

（二）通过招标选聘物业服务企业的物业项目，经过两次招标，投标人均少于3个的。

第十条　采取协议选聘的方式选聘物业服务企业的，建设单位须持《建设工程规划许可证》、经规划部门批准的规划详图、招标文件、招标和投标过程的书面说明等材料，向物业项目所在县（市、区）、功能区物业主管部门提出申请。

县（市、区）、功能区物业主管部门应在受理申请后的10日内，对符合规定条件的予以核准。

第十一条　招标人可以委托招标代理机构实施招标活动，招标代理机构应当在招标人委托的范围内实施招标活动。

招标代理服务收费实行市场调节价，按照等价有偿原则，由招标人和招标代理机构协商确定，并由招标人支付。经招标人和招标代理机构约定，招标代理服务费可以由中标人承担，招标人或者招标代理机构应当在招标文件中注明。

第十二条　自行组织实施招标活动的招标人，应当具备下列条件：

（一）有与招标项目相适应的工程技术、经济、管理人员；

（二）有编制招标文件的能力；

（三）有组织开标、评标、定标的能力。

第十三条　招标人应当根据物业管理项目的特点和需要，在招标前完成招标文件的编制。招标文件应包括以下内容：

（一）招标人基本情况，包括名称、地址、联系方式等；

（二）招标项目具体情况，包括物业名称、坐落位置、总占地面积、总建筑面积、绿化面积、物业类型、产权状况、房屋幢数、套数、建筑结构、配套公建、共用部位共用设施设备、营业用房及管理用房、投标报价测算所需的各类技术参数和指标、物业档案(含施工或竣工图纸)、小区平面图及物业服务用房配置、物业出售、业主入住、物业计划竣工交付时间等情况。

（三）物业服务的内容及标准，包括服务内容、服务标准等；

（四）投标人及投标书的要求，包括投标人的信用等级、投标文件的格式、主要内容、编制要求及份数等；

（五）招标活动方案，包括招标人和招标代理机构、组织解释招标文件(答疑)、实地考察物业项目、开标时间、地点、方法与程序等；

（六）评标标准和评标方法。评标项目分为信用部分、商务部分、技术部分、现场答辩部分等四部分，招标文件应分别提出具体要求。评分宜采用百分制形式。原则上，信用部分的分值、技术部分的分值分别不低于总分值的百分之三十；

（七）投标书密封要求和送达的截止时间、地点及方式；

（八）明确投标保证金及返还要求；

（九）悔标的责任；

（十）废标条件说明；

（十一）前期物业服务合同或物业服务合同的签订说明；

（十二）其他事项的说明及法律、法规和规章规定的其他内容。

第十四条　招标人应当在发布公告或者发出投标邀请书10日前，持以下材料到项目所在县（市、区）、功能区物业主管部门备案：

（一）招标公告或者投标邀请书；

（二）招标文件；

（三）建设工程规划许可证和经规划部门批准的规划详图；

（四）法律、法规和规章规定的其他材料。

重新选聘物业服务企业的还需提供原物业服务合同。

第十五条　招标人可以根据需要对投标申请人进行资格预审。

实行投标资格预审的物业管理项目，招标人应当在招标公告或投标邀请书中载明资格预审的条件和获取资格预审文件的办法。

资格预审文件一般应当包括资格预审申请书格式、申请人须知，以及需要投标申请人提供的企业信用证明、业绩、技术装备、财务状况和拟派出的项目负责人与主要管理人员的简历、业绩等证明材料。

第十六条　经资格预审后，招标人应当向资格预审合格的投标申请人发出资格预审合格通知书，告知获取招标文件的时间、地点和方法，并同时向资格预审不合格的投标申请人告知资格预审结果。

在资格预审合格的投标申请人超过10家时，可以由招标人从中选择不少于5家资格预审合格的投标申请人。

第十七条　招标人应当确定投标人编制投标文件所需要的合理时间。公开招标的物业管理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于20日。
　　第十八条　招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在提交投标文件截止时间至少15日前，以书面形式通知所有的招标文件收受人。该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。
　　第十九条　招标人根据物业管理项目的具体情况，可以组织潜在的投标申请人踏勘物业项目现场，并提供隐蔽工程图纸等详细资料。对投标申请人提出的疑问应当予以澄清并以书面形式发送给所有的招标文件收受人。

第二十条　招标人不得向他人透露已获取招标文件的潜在投标人的名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况。在确定中标人前，招标人不得与投标人就投标价格、投标方案等实质内容进行谈判。

招标人设有标底的，标底必须保密。

第二十一条　招标人应当按照以下规定时限，完成前期物业管理招标投标工作：

（一）预售商品房项目应当在取得《商品房预（销）售许可证》之前完成；

（二）新建现售商品房项目应在现售前30日完成；

（三）非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成；

（四）重新选聘物业服务企业的物业管理项目应当在物业服务合同届满或解除合同前完成。

第三章　投　标

第二十二条　本办法所称投标人是指响应物业管理招标、参与投标竞争的物业服务企业。

第二十三条　投标人应当按照招标文件的内容和要求编制投标文件，投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。投标人对招标文件有疑问需要澄清的，应当以书面形式向招标人提出。

第二十四条　投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件密封送达投标地点。招标人收到投标文件后，应当向投标人出具标明签收人和签收时间的凭证，并妥善保存投标文件。在开标前，任何单位和个人均不得开启投标文件。

第二十五条　投标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，可以补充、修改或者撤回已提交的投标文件，并书面通知招标人。补充、修改的内容为投标文件的组成部分，并应当按照本办法第二十四条的规定送达、签收和保管。

第二十六条　投标文件有下列情况之一的，视为无效：

（一）送达时未密封；

（二）逾期送达；

（三）未加盖企业公章；

（四）未按招标文件要求编制。

第二十七条　投标人不得以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标。

投标人不得相互串通投标，不得排挤其他投标人的公平竞争，不得损害招标人或者其他投标人的合法权益。投标人不得与招标人串通投标，损害国家利益、社会公共利益或者他人的合法权益。禁止投标人以向招标人或者评标委员会成员行贿等不正当手段谋取中标。

第四章　开标、评标和中标

第二十八条　开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行；开标地点应当为招标文件中预先确定的地点。

第二十九条　开标由招标人主持，邀请所有投标人参加。开标应当按照下列规定进行：

由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况，也可以由招标人委托的公证机构检查并公证。经确认无误后，由工作人员当众拆封，宣读投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容。

招标人在招标文件要求提交投标文件的截止日期前，收到的所有投标文件，开标时都应当众予以拆封、宣读。

开标过程应当记录，并由招标人存档备查。

第三十条　评标由招标人依法组建的评标委员会负责。评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员为5人及以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的三分之二。

评标委员会的专家成员，应当由招标人从项目所在县（市、区）、功能区物业主管部门建立的物业管理招投标评标专家库中随机抽取确定。

与投标人有利害关系的人不得进入相关项目的评标委员会。

第三十一条　招标人应当在开标前到项目所在县（市、区）、功能区物业主管部门申请抽取评标委员会专家成员，确定评标委员会成员人数。

评标委员会组长从物业管理专家中推选，评标委员会成员名单在中标结果公布前应当保密。

招标人未按前款规定，从依法组建的物业管理评标专家名册中抽取评标专家的，评标无效。

第三十二条　评标委员会可以用书面形式要求投标人对投标文件中含义不明确的内容作必要的澄清或者说明。投标人应当采用书面形式进行澄清或者说明，其澄清或者说明不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。

招标人应当做好现场答疑记录，并由评标专家签字后存档备查。

第三十三条　在评标过程中召开现场答辩会的，应当事先在招标文件中说明，并注明所占的评分比重。

第三十四条　评标委员会应当按照招标文件的评标标准和评标方法，根据标书评分、现场答辩等情况进行综合评标。设有标底的，应当参考标底。

第三十五条　评标中除了现场答辩部分外，应当在保密的情况下进行。

第三十六条　经评审，因投标文件存在以下情形之一，评标委员会应当否决其投标：

（一）投标文件未经投标单位法定代表人或者授权代表签字，或者未加盖投标人公章；

（二）投标人不符合法律、法规、规章和规范性文件或者招标文件规定的资格条件；

（三）同一投标人提交两个以上不同投标文件或者投标报价，招标文件要求提交备选投标文件或者投标报价的除外；

（四）投标报价高于招标文件设定的最高投标限价；

（五）投标文件未对招标文件的实质性要求和条件作出全面响应；

（六）投标人有串通投标、弄虚作假、行贿等违法行为；

（七）存在其他法律、法规、规章规定的情形，导致不符合招标文件要求或者投标文件全部无效的。

评标委员会经评审，认为所有投标文件都不符合招标文件要求的，可以否决所有投标。

依法必须进行招标的物业管理项目，因评标委员会依法否决投标或者界定为废标后致使有效投标少于3个的，招标人应当重新招标。

第三十七条　评标委员会完成评标后，应当向招标人提出书面评标报告。评标委员会应当按照评标结果，推荐不超过3名有排序的合格的中标候选人。

招标人应当按照中标候选人的排序确定中标人。当确定中标的中标候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的，招标人可以依序确定其他中标候选人为中标人。

第三十八条　评标报告需要阐明评标委员会对各投标文件的评审和比较意见，并由评标委员会全体成员签字确认。

评标报告应当如实记载以下主要内容：

（一）评标委员会成员名单；

（二）开标记录；

（三）符合要求的投标人情况；

（四）废标情况说明；

（五）评标标准、评标方法；

（六）综合评分情况；

（七）推荐的中标候选人名单；

（八）澄清、说明、补正事项纪要。

第三十九条　评标委员会成员应当客观、公正地履行职务，遵守职业道德，对所提出的评审意见承担个人责任。评标委员会成员不得私下接触投标人，不得收受投标人的财物或者其他好处。评标委员会成员和参与评标的有关工作人员不得透露对投标文件的评审和比较、中标候选人的推荐情况以及与评标有关的其他情况，并接受行政管理部门的监督、检查。

第四十条　项目中标人确定后，招标人应当通过公开媒介将招标结果进行公示，公示期为3日。

第四十一条　公示期内投标人或者其他利害关系人对中标结果提出异议的，招标人应当自收到异议之日起3日内作出书面答复。作出答复前，应当暂停招标投标活动。

公示期届满后，投标人或者其他利害关系人提出异议的，不予受理。

第四十二条　招标人应当在投标有效期截止时限30日前确定中标人。投标有效期应当在招标文件中载明。

第四十三条　招标人应当向中标人发出中标通知书，同时将中标结果通知所有未中标的投标人，并返还其投标文件。

中标通知书对招标人和中标人具有法律效力。中标通知书发出后，招标人改变中标结果的，或者中标人放弃中标项目的，应当依法承担法律责任。

第四十四条　招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立物业服务合同；招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。

第四十五条　招标人收取投标人投标保证金的，在确定中标候选人后5日内应当向未中标的投标人退还投标保证金及银行同期存款利息；在与中标人签订相应的物业服务合同后5日内应当向中标人和中标候选人退还投标保证金及银行同期存款利息。

第四十六条　招标人与中标人应当自签订前期物业服务合同之日起15日内，持以下材料到物业项目所在县（市、区）、功能区物业主管部门备案：

（一）招标人关于招标、投标、开标、评标过程的情况说明；

（二）确定中标人的方式及理由；

（三）评标委员会的评标报告；

（四）中标人的投标文件；

（五）前期物业服务合同；

（六）法律、法规和规章规定的其他材料。

委托代理招标的，还应当附招标代理委托合同。

上述材料经审查符合备案要求的，物业主管部门应向招标人出具《前期物业管理招标备案证明》。

第五章　附　则

第四十七条 　业主大会成立前，前期物业服务合同已依法终止或解除，建设单位需要重新选聘前期物业服务企业的，应当遵循下列程序：
　　（一）建设单位制定招标方案，并在物业管理区域内显著位置公示十五日，同时书面告知街道办事处（乡镇人民政府）、社区居（村）民委员会和项目所在县（市、区）、功能区物业主管部门；
　　（二）招标方案应由物业管理项目中专有部分面积占建筑物总面积三分之二以上的业主且人数占总人数三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。征求业主意见结果应当在物业管理区域内显著位置公示，公示时间不得少于七日；
　　（三）建设单位按照招标方案重新选聘物业服务企业。
　　建设单位制定的招标方案中，应当明确载明物业服务企业信用等级、物业服务内容和标准、收费标准等。

第四十八条　业主大会和其他拥有物业所有权的法人或组织决定采用招标形式选聘物业服务企业的，可参照本办法执行。

第四十九条　业主大会采用招标方式选聘物业服务企业的，在招标选聘前，应对下列事项作出决定并形成书面决议：

（一）需授权业主委员会或社区居委会履行招标人职责，具体组织招标活动的；

（二）拟选聘物业服务企业的信用情况和管理实绩等相关要求；

（三）物业服务内容、要求及收费标准；

（四）物业服务合同期限；

（五）招投标活动实施方案；

（六）招投标过程发生费用的列支方式。

业主大会、经业主大会授权的业主委员会（或者代行业主委员会职责的社区居委会）招标选聘物业服务企业的，应当在物业管理区域内公示物业服务项目的招标文件、中标人投标文件中的主要事项等，公示期不少于5日。

第五十条　物业管理招标过程中发生的广告代理、信息发布、文件编制、劳务、交通等相关费用由招标人支付。招标文件中约定由中标人或投标人承担的除外。

第五十一条　投标人和其他利害关系人认为招标投标活动不符合本办法有关规定的，有权向招标人提出异议，或者依法向有关部门投诉。

第五十二条　招标文件或者投标文件使用两种以上语言文字的，必须有一种是中文；如对不同文字的解释发生异议的，以中文文本为准。用文字表示的金额与数字表示的金额不一致的，以文字表示的金额为准。

第五十三条　本办法由市住房和城乡建设局负责解释。

第五十四条　本办法自2021年4月1日起施行，试用期一年。

泰建发[2021]6号印发前期物业管理招标投标管理办法（试行）的通知202103.pdf